Budou ceny bytů stagnovat, klesat nebo porostou?

 

 

Mnohé diskuse o růstu či poklesu cen nemovitostí jsou nutně podstatně ovlivněny aktuální náladou na trzích. Taková nálada může být předurčena aktuálními událostmi, jako je dopad válek, ekonomických krizí a boomů, ale i experimentů centrálních autorit měnících dostupnost peněz.

 

Doby, kdy roste a posiluje víra v to, že nemovitosti jsou jedinečné aktivum, bývaly střídány dobami, kdy bylo lepší držet aktiva jiná. Tak jak se bublina nafukuje a splaskává, zaznívá jistý typ komentářů, který je pro danou fázi cenového růstu nebo propadu typický. Doba, kdy každý chce kupovat bývá střídána dobou, kdy převládá zájem prodávat. Chování a tržní psychologie je navíc ovlivněna dostupností a cenou úvěrů.

 

Graf 1: Fáze růstu a poklesu a typické komentáře na příkladu japonské nemovitostní bubliny

Zdroj:  http://www.marketoracle.co.uk/Article12003.html

 

Existuje mnoho názorů a komentářů, které se snaží vývoj na realitním trhu předpovědět. Kdesi v diskusi v období odeznívání vrcholových cen zazněl tento komentář: „Podle realitních "odborníků" je vhodná doba k nákupu vždy "právě teď". To jejich pravě teď trvá už 5 let , vhodná doba byla  těsně před prasknutím bubliny, vhodná doba byla těsně po prasknutí, kdy pokles ještě pořádně nezačal. Takže rozhodně nedejte na jejich rady a ty byty prostě nepřeplácejte. Je rozhodně lepší počkat rok v nájmu než prodělat milion.“

 

Pokud se ceny nacházejí za vrcholem, někde na úrovni, jak je naznačeno na obrázku 1 červenou šipkou, je vysoce pravděpodobné, že je tento komentář na místě. Kdo chce a potřebuje prodat by měl prodat rychle, kdo chce koupit by měl ještě posečkat.

 

 

 

 

I když existují historické příklady a vzory, vždy existuje šance, že v aktuálních chvílích může být leccos jinak. Nemusí být na škodu zamýšlet se nad principy, které vývoj ovlivňují a pak lze při konkrétním rozhodování vzít toto v potaz.

 

Historie ukazuje, že když na trhu nemovitostí po několik let roste cenová bublina, bude trvat několik let, než splaskne. Když je dosaženo vrcholu, nastupuje typicky tendence k návratu zpět k původním průměrným cenám. Na obrázku 1 uvedená japonská nemovitostní bublina je jedním z příkladů této tendence. Jiný příklad je uveden na obrázku 2. Je zde uveden dvacetiletý vývoj Case Shillerova amerického nemovitostního indexu mezi lety 1976 a 1996, ve kterém je cena indexována vzhledem k výchozí základně (rok 1890=100). První v grafu viditelná bublina rostla tři roky, a její splasknutí trvalo čtyři roky. Druhá bublina se pak nafukovala 5 let a 4 roky splaskávala.

Na základě historických zkušeností s nemovitostními bublinami lze vyslovit obecný princip, že pokud nafouknutí nemovitostní bubliny zabere šest let, je možné očekávat, že podobnou dobu bude trvat i její splaskávání. Jako druhý obecný princip je možné považovat obvykle existující tendenci, že nárůst i splasknutí bubliny typicky sleduje symetricky podobný průběh.

 

 

 

 

Uplatní-li se dvě výše uvedené principy na ceny bytů v Česku, vychází projekce uvedená na obrázku 3. Podle této projekce by ceny padaly do roku 2011, poté by nastala na nějaké dva roky stagnace a pak další propad. Takové odhady jsou skutečně jen věštěním z křišťálové koule, ovšem opírají se o historicky podložené principy symetričnosti cenových bubliny a zásadě o podobnosti délky doby nafukování a splasknutí cenové bubliny.