Jak pronajímat družstevní byt? Hlavně se vyhněte chybám!

Družstevní byt sice nelze pronajmout, přesto je možné ho za úplatu nabídnout k bydlení. V takovém případě půjde o podnájem. Člen družstva však potřebuje k poskytnutí podnájmu písemný souhlas družstva. Pronajímat někomu věc, kterou nevlastníme, není možné. Platí to i o družstevním bytě, který nevlastní konkrétní osoba, ale družstvo. Člen družstva je v bytě pouze nájemcem, přestože má na celkovém majetku družstva podíl. Vztah člena a družstva ohledně daného bytu je založen na nájemní smlouvě.

To ovšem neznamená, že družstevník nemůže svůj byt nabídnout za úplatu k bydlení někomu jinému. Nebude se ovšem jednat o pronájem, ale o podnájem. Podmínky podnájmu se řídí Občanským zákoníkem. V něm je upraven v paragrafu 719. Podnájem má svá omezení, a to jak pro družstevníka, tak pro podnájemníka. Pronajatý byt lze například přenechat do podnájmu jen s písemným souhlasem vlastníka, tedy družstva. Podnájemník zase nemá po skončení podnájmu právo na náhradní podnájem, který by mu musel družstevník zajistit.

- Jak nejlépe prodat byt? Máme pro vás pár tipů!
- Nájemník s trvalým pobytem: Jaká má práva?
- Nájemné u bytů vzrostlo i pokleslo až o 50 %, zaleží na lokalitě
- Ceny bytů dále klesají... Klesají dost?
- Jak se zbavit neplatícího nájemníka

Podnájem v Občanském zákoníku (§ 719)

(1) Pronajatý byt nebo jeho část lze jinému přenechat do podnájmu na dobu určenou ve smlouvě o podnájmu nebo bez určení doby jen s písemným souhlasem pronajímatele. Není-li splněna tato podmínka, je smlouva neplatná. Porušení této povinnosti se považuje za porušení povinnosti nájemce podle § 711 odst. 2 písm. b). Smlouva o podnájmu musí mít písemnou formu. Nebylo-li dohodnuto jinak, platí, že podnájem lze vypovědět bez uvedení důvodů ve lhůtě podle § 710 odst. 2.
(2) Podnájem sjednaný bez určení doby skončí nejpozději se zánikem nájmu. Byl-li podnájem sjednán na určitou dobu, skončí také uplynutím této doby.
(3) Po skončení podnájmu nemá podnájemce právo na náhradní podnájem.

Ze zmíněného paragrafu tedy vyplývá, že smlouva o podnájmu musí být písemná. Podnájem skončí nejpozději se skončením nájmu bytu družstevníkem. Při výpovědi smlouvy o podnájmu není družstevník vázán ostatními ustanoveními pro nájem bytu, které obsahují paragrafy 685 až 716 Občanského zákoníku. Třeba povinností zajistit v případě ukončení podnájmu podnájemníkovi nové bydlení. Výpovědní lhůtu ze smlouvy si lze dohodnout jakkoli dlouhou či krátkou

Výhodou podnájmu (z hlediska družstevníka) je naopak větší smluvní volnost. Smlouva může obsahovat řadu podmínek a smluvních ujednání dle dohody obou stran.

Protože podnájemní smlouvy přinášejí větší manévrovací prostor, nevyužívají této možnosti jen členové družstev. Někteří majitelé bytových domů zakládají z tohoto důvodu společnosti s ručením omezeným, které pak celou nemovitost pronajmou. Lidé, kteří se stěhují do bytů v takovém domě, uzavírají s touto společností ne nájemní, ale podnájemní smlouvy. A majitel nemovitosti je tak více chráněn proti neplatícím nebo problematickým nájemcům. Rizikem u takto sjednaného smluvního vztahu je ale možnost, že v případě sporu bude celý právní vztah považován za snahu o obejití zákona a celkově vyhodnocen jako neplatný.