Mezi hlavní rizika ohrožující kanadskou ekonomiku patří i možnost korekce na trhu rezidenčních nemovitostí. Ceny rezidenčních nemovitostí jsou i v Kanadě nadále podporovány historicky nízkými úrokovými sazbami a převahou poptávky nad nabídkou v hlavních metropolitních oblastech.

Koupěschopnost poptávky může být také ovlivněna pojišťováním neschopnosti splácet, nabízeném pod taktovkou státu. Rekordní zadlužení domácností, které využily rekordně nízkých úrokových sazeb na investice do nemovitostí a jiných nadhodnocených aktiv, se může stát nemalým budoucím rizikem nejen v Kanadě.

Nadhodnocené i podhodnocené ceny rezidenčních nemovitostí

Ceny domů se napříč zeměmi OECD značně liší. Pro určení toho, zda jsou ceny rezidenčních nemovitostí nadhodnocené, případně podhodnocené, používá OECD kombinaci dvou měřítek. Jedná se o poměr cena k nájmu (price-to-rent), udávající míru ziskovosti investice do nemovitosti, a poměr cena k příjmu (price-to-income), udávající dostupnost bydlení ve vlastním. Pokud jsou tyto poměry nad dlouhodobým průměrem, konstatuje se, že nemovitosti jsou v dané oblasti v průměru nadhodnoceny (a naopak).

Nemovitosti v zemích jako je Japonsko, Korea nebo Německo se zdají být podhodnocené, a naopak v zemích, jako je Belgie, Nový Zéland nebo Kanada se ocenění jeví jako nadhodnocené. V zemích, kde jsou nemovitosti nadhodnocené, je největší náchylnost k riziku korekce cen – zejména v případě, kdy by výpůjční náklady díky růstu úrokových sazeb rostly nebo se zde zpomalil růst příjmů. Jednou z těchto zemí je Kanada a dále jsou rozebrány faktory stojící na pozadí tamní situace a souvisejících rizik a zobecnění těchto souvislostí.

Graf 1: Žebříček OECD udávající pořadí zemí uspořádaných podle možného nadhodnocení cen rezidenčních nemovitostí

Zdroj: OECD

Čeká kanadské trhy měkké přistání?

Ve vztahu ke kanadskému trhu s rezidenčními nemovitostmi existuje diskuse, zda zde dojde k měkkému, nebo tvrdému přistání. Právě Kanada byla ze strany OECD varována před možnými potížemi v případě zvýšení úrokových sazeb nebo příjmového šoku domácností. Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj v červnu letošního vyzvala Kanadu, aby snížila svou expozici na trhu s bydlením. Podle mezinárodních zvyklostí je zde zasahování do hypotečních trhů neobvyklé a vystavuje daňové poplatníky potenciálně velkým rizikům.

Kanadská vláda hypoteční trh nepřímo ovlivňuje prostřednictvím hypoteční pojišťovny CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation). Tato hypoteční pojišťovna, která sama sebe označuje, že „pomohla milionům Kanaďanů k uspokojení bytových potřeb“, poskytuje pojištění hypotečního úvěru, který umožní koupit si dům i v případě, kdy dlužník nemá prostředky na potřebnou 20% akontaci (tj. hypotéku 80% LTV). Jedná se o pojištění defaultu, které chrání banku v případě, kdy se dlužník dostane do neschopnosti splácet. Zatímco pojištění poskytované pojišťovnou CMHC se vztahuje na 100 % nesplacených zůstatků úvěrů, konkurenční soukromé kanadské pojišťovací společnosti pojistí maximálně 90 % nesplacených zůstatků úvěru.

Kritici tohoto přístupu říkají, že vládní záruky proti neschopnosti splácet hypotéku narušuje poskytování bankovních úvěrů ve prospěch hypoték na bydlení. Zkušenosti z hypoteční krize v USA ukázaly, že vládní podpora a zasahování může podnítit riskantní chování. Celkem až 65 % hypoték v Kanadě je pojištěno, z toho až tři čtvrtiny právě od CMHC.

Podle oficiálních sdělení již CMHC učinila některé kroky ke snížení svého rizika, včetně zavedení „rizikového poplatku“ a omezení financování výstavby bytů, ale OECD to nestačí. Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj (OECD) v této souvislosti vyzvala Kanadu, aby osekala vládou jištěné hypotéky.

Průměrné ceny na trhu s rezidenčními nemovitostmi rostou

V podstatě asi není dne, kdy by některý kanadský komentář nenaznačil, že se trh s bydlením chystá k havárii. Průměrná cena kanadské nemovitost určené k bydlení je 413 tisíc kanadských dolarů, což je od června loňského roku o 6,9 ​​procenta více. Agentura Fitch vydala varování, že ceny bydlení jsou v Kanadě o 20 % nadhodnocené.

Na straně druhé existují komentáře, že kanadský trh s bydlením již nyní vykazuje určité známky ochlazení. Až polovinu investic do nemovitostí lze přičíst do nemovitostních investic ve třech velkých městech, hnací silou růstu cen domů v Kanadě jsou velkoměsta, jako je Toronto, Calgary a Vancouver.

Zatímco průměrná čísla pro celou Kanadu jsou velmi silná, existují velmi ostré regionální rozdíly. Například v Hamiltonu je průměrná cena kolem 400 tisíc dolarů, v Calgary kolem 460 tisíc dolarů. Ovšem průměrné ceny v Regině jsou jen 300 tisíc dolarů, v Halifaxu pak 275 tisíc dolarů a v Quebecu 268 tisíc dolarů. Ekonomika v mnoha místech zpomaluje a trh s bydlením je pak součástí tohoto zpomalení.

Agregátní průměrné ceny tak neříkají celý příběh. Zatímco tyto meziročně o téměř sedm procent rostly, ve skutečnosti je variabilita přírůstků různá. Ve městech jako Vancouveru a Torontu průměrná cena činí 800 tis. amerických dolarů, respektive 555 tis. dolarů. Jsou-li ceny pro tyto dvě města z výpočtu průměru odstraněny, průměr klesá na 336 tis. dolarů a meziroční nárůst se zpomalí na 5,2 procenta.

- Radovan Novotný | Více na Hypoindex.cz