Budou české banky klientům za hypotéku platit?

- Hypotéky autor: Martin Slapnička

Od začátku roku se stále častěji mluví o hypotečních úvěrech s takzvanou zápornou sazbou. Jde o hypotéky, za které klient neplatí úroky, ale naopak banka svým způsobem „platí“ klientovi. Jednalo se zejména o jižní státy (Španělsko, Portugalsko), ale řeč byla také o Dánsku.

Ilustrační foto

Ilustrační foto,zdroj: freeimages.com

V americkém Wall Street Journal byl například zmíněn následující zajímavý případ:

Dán Hans Christensen si na hypotéku koupil v roce 2005 dům za 1,7 milionu dánských korun (261 000 dolarů). Jak běžel čas, opakovaně klesala jeho úroková sazba. V roce 2015 poprvé klesla úroková sazba jeho hypotéky pod nulu. Ke konci roku 2015 byla s vyloučením poplatků na záporných 0,0562 procenta. S příchodem záporné úrokové sazby se tak Hans dostal do situace, kdy neplatí úrok a naopak každé čtvrtletí dostává v dánských korunách ekvivalent 38 dolarů.

Pro upřesnění, u všech podobných případů se nikdy nejednalo o hypotéky s fixní úrokovou sazbou. Vždy šlo o hypotéky s variabilní (plovoucí) sazbou. A v tom je zakopaný pes celého problému.

Jak funguje plovoucí úroková sazba?

Hypotéky s plovoucí úrokovou sazbou mají sazbu fixovanou pouze na velmi krátkou dobu, a to obvykle tři měsíce, měsíc či pouhý jeden den. Sazba je navázána na sazbu PRIBOR (Prague InterBank Offered Rate). Jde o tržní úrokovou sazbu vyhlašovanou ČNB, za kterou si banky půjčují navzájem. Vyhlašuje se na různě dlouhá období. Konečnou úrokovou sazbu banka vypočítává tak, že k PRIBORu připočte svoji marži. Ta je v dnešní době nejčastěji kolem úrovně 1,5 procenta.

Splátka variabilní hypotéky se pak skládá ze splátky jistiny, úroku dle úrokové sazby PRIBOR a právě marže banky. Základní vlastností hypotéky s plovoucí sazbou je měsíční splátka, měnící se v závislosti na proměnlivé úrokové sazbě. Vezměme si příklad, že máme marži banky 1,5 procenta p. a. plus 0,2 procenta (tedy zhruba aktuální výše jednoměsíční sazby PRIBOR 1M) a máme výslednou ilustrační sazbu 1,7 procenta. Může se ale stát, že PRIBOR nebude 0,2 procenta, ale zvýší se na 3 proceta. Klient tak má náhle 3 + 1,5 procenta (marže), tedy úrokovou sazbu 4,5 procenta p. a. Rozdíl ve splátce je obrovský, jak ukazuje tabulka níže.

Příklad: Klient splácí hypotéku v objemu jeden milion korun, splatnost je 20 let.

Budou tedy české banky svým klientům za hypotéku platit?

Na českém trhu tvoří hypotéky s pevnou fixací kolem 95 procent z celkového objemu obchodů. To je rozdíl od výše zmíněných zemí jako Dánsko, kde je poměr přesně opačný a až 80 procent tvoří hypotéky s plovoucí sazbou. A i u těch málo českých hypoték s plovoucí sazbou nelze očekávat, že by došlo k situaci, kdy budou banky klientovi připisovat záporné úroky.

Důvodem je nastavení marže v českých bankách. Při její výši kolem 1,5 procenta by PRIBOR musel dosahovat ještě vyšší hodnoty, jen se znaménkem minus. Taková situace není příliš pravděpodobná i s ohledem na vyjádření Miroslava Singera, do června guvernéra České národní banky.

Pokud by tedy klient chtěl „vydělávat“ na záporných sazbách, nezbude mu než financovat nemovitost v některé jiné evropské zemi. V tom případě ale do hry vstupuje i měnové riziko. A že to není zanedbatelné a že dokáže přinést mnohem větší ztráty, než by byly výnosy ze záporné sazby, jistě potvrdí někteří maďarští nebo polští klienti s hypotékami ve švýcarských francích či japonských jenech. Například při loňském lednovém odpoutání švýcarského franku od eura posílila jeho hodnota o téměř čtvrtinu, dlouhodobě o zhruba 10 procent. To prakticky znamenalo zdražení splátky hypotéky všem zahraničním klientům o stejnou hodnotu. Srovnejte si to s úrovní záporných sazeb v Dánsku ve zmiňovaném příkladu, tedy −0,0562 procenta…

Autor článku: Jiří Sýkora, analytik společnosti Swiss Life Select

Tagy: bydlení úroky hypotéka úroková sazba plovoucí úroková sazba

Zdroje: Swiss Life Select