Jak dlouhou dobu splatnosti hypotéky si nastavit?
20. 10. 2008 – 10:20 | Naše peníze | Redakce NašePeníze.cz | Diskuze:

Hypotéka je svým způsobem cesta do neznáma. V průběhu splácení se může přihodit cokoliv. Způsobů, jak nečekaným událostem předcházet, je několik. Optimální nastavení doby splatnosti a výše splátek je bezpochyby jedním z nejúčinějších.
astavení doby splatnosti hypotéky je na rozhodnutí samotného žadatele o úvěr. Doba po kterou se rozhodne úvěr splácet přímo ovlivňuje, jak velká bude měšíční splátka hypotéky (platí rovněž pro spotřebitelský úvěr či úvěr ze stavebního spoření).
Obecně platí, že čím delší splatnost, tím menší splátka úvěru a obráceně. Pro klienty je samozřejmě dlouhá splatnost, a tedy nízká splátka, na první pohled atraktivní. Jenže každá mince má dvě strany. Čím delší si klient nastaví splatnost úvěru, tím více v konečném důsledku za úvěr zaplatí.
Příklad
Manželé ve věku 25 a 27 let žádají o hypotéku ve výši 2 000 000 Kč, při úrokové sazbě 5,82 % (srpnový FINCENTRUM HYPOINDEX) a mají na výběr z doby splatnosti od 5 – 45 let. Následující tabulka č. 1 zobrazuje, jakým způsobem se mění výše měsíční splátky v závislosti na době splatnosti úvěru. Nejnižsí splátka logicky odpovídá 45leté splatnosti úvěru, kde však klienti za celou dobu splatnosti bance zaplatí přes 5,5 milionů Kč*). Součástí tabulky je také celková suma zaplacených poplatků za vedení úvěrového účtu (150 Kč/měsíc).
Naopak nejméně klienti zaplatí za úvěr s 5letou splatností, nicméně měsíční splátka ve výši 38.498 Kč je pro většinu domácností nad rámec jejich možností. Proto je pro žadatele velice důležité, najít jakýsi rovnovážný bod vycházející z klientovi finanční situace.
Tabulka 1: Výše měsíční splátky v závislosti na době splatnosti
Doba splatnosti v letech
5
10
15
20
25
30
35
40
45
Měsíční splátka
38.498
22.024
16.683
14.122
12.667
11.761
11.163
10.754
10.468
Poplatky za vedení úvěrového účtu)
9.000
18.000
27.000
36.000
45.000
54.000
63.000
72.000
81.000
Celková suma měsíčních splátek)
2.309.880
2.642.880
3.002.940
3.389.280
3.800.100
4.233.960
4.688.460
5.161.920
5.652.720
() Poznámka: jedná se o zjednodušení, kde není zahrnuta časová hodnota peněz, která se v průběhu času díky inflaci snižuje*
Jak dlouhou dobu splatnosti zvolit?
Z pohledu žadatele je nejdůležitější stanovit si, kolik je v rámci rodinného rozpočtu schopen dlouhodobě pohodlně splácet, a na jak velkou částku úvěru tedy dosáhne (lze vycházet z průměrné doby splatnosti hypoték, která se nyní pohybuje kolem 25 let). A teprve až poté se pustit do hledání vhodné nemovitosti.
Klient by měl v každém případě při stanovení doby splatnosti počítat s tím, že hypotéka je během na dlouhou trať. V průběhu let se může leccos přihodit a úhrada měsíční splátky může být rázem pro klienta nad jeho možnosti. Důvodů může být hned několik. Ať už se jedná o výpadek pravidelných příjmů domácnosti (mateřská, ztráta zaměstnání, dlouhodobá nemoc apod.) nebo může dojít k nárůstu úrokových sazeb a po skončení doby fixace se tato změna negativně projeví ve výši měsíční splátky.
Klient by měl výše uvedenými událostem předcházet a pro tyto případy si jednak tvořit odpovídající finanční rezervu a jednak si nechat prostor pro případné prodloužení doby splatnosti hypotéky, čímž si sníží výši měsíční splátky. U některých hypoték banky tuto možnost nabízí automaticky, jinde bude záležet na domluvě s bankéřem. Pokud se klient dostane do platební neschopnosti a bude chtít svou situaci řešit, banka mu s největší pravděpodobností vyjde vstříc.
Naši mladí manželé se dohodli, že jsou měsíčně bez obtíží schopni splácet 13 000 Kč. Tato částka odpovídá splatnosti cca 24 let a může být jednou z variant. Anebo se mohou rozhodnout pro delší splatnost, například 30letou. Měsíčně splácet 11 761 Kč a zbývajících 1239 Kč si mohou měsíčně spořit jako rezervu, anebo pravidelně investovat. V případě, že se bude jejich finanční situace vyvíjet pozitivně, nic jim nebude bránit v tom, po uplynutí fixační doby hypotéku z naspořených rezerv částečně či úplně předčasně splatit.
Nejhorší možný případ je ten, kdy si klient vyhlídne nemovitost, která je v podstatě nad jeho finanční možnosti a teprve poté začne hledat řešení, jak nákup financovat. Pokud najde „vstřícného“ bankéře, který bude ochoten, bez ohledu na klientovu bonitu, hypotéku „našponovat“ na maximální možnou dobu splatnosti, nákup se jim může podařit zrealizovat. Pak ale stačí málé klopýtnutí, úvěr se rázem ocitne mezi nesplácenými a prostor pro řešení nastalé situace je minimální. Proto prvotní volba maximální splatnosti by měla přijít na řadu jen v mimořádných případech.
Nabídka bank
České hypoteční banky ještě donedávna nabízely hypotéky s maximálně 30letou splatností. Nicméně tím jak se hypoteční trh vyvíjel, postupně začaly tuto dobu prodlužovat a drtivá většina bank má nyní v nabídce hypotéky se splatností i 40 let. Výjimkou je, jak už bývá téměř zvykem, mBank, která nabízí splatnost dokonce 45letou.
Motivace bank k prodlužování doby splatnosti je jednoznačná. Díky prodloužení splatností úvěru na hypotéku dosáhne větší počet žadatelů, kteří by za dřívějších podmínek na úvěr buď vůbec nedosáhli nebo částka, kterou vzhledem ke svým finančním možnostem mohli získat, zdaleka neodpovídala jejich požadavkům a cenám nemovitostí na trhu. Aktuální porovnání přináší následující tabulka (1).
Tabulka 2: Porovnání maximální doby splatnosti hypotéky
Banka
Max. doba splatnosti
Česká spořitelna
30 let
Česká pojišťovna
40 let
ČSOB
40 let
GE Money Bank
40 let
Hypoteční banka
40 let
Komerční banka
30 let
LBBW Bank
40 let
mBank
45 let
Oberbank
30 let
Poštovní spořitelna
40 let
Raiffeisenbank
40 let
UniCredit Bank
40 let
Volksbank
40 let
Wustenrot hypoteční banka
30 let
Ve všech případech klient musí počítat s tím, že maximální doba splatnosti je omezena také věkem žadatele. Úvěr musí být vždy splacen nejpozději v den předcházející 70. narozeniny nejstaršího z dlužníků. Důvod je jednoduchý. Banky, vcelku oprávněně, počítají s tím, že v důchodovém věku se klientovy finanční možnosti zhorší.
Více na : Hypoindex.cz